התחדשות עירונית Archives - Group-Nadlan | ליווי משקיעים נדלן- גרופ נדלן

סיום קורס התחדשות עירונית בראיה מכלילה – היבטים תכנונים, משפטיים וחברתיים. תודה למנהל ההנדסה, המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית חיפה, למוסדות האקדמאים – הטכניון ואוניברסיטת חיפה ולכל עו”ד/אדריכלים/שמאי מקרקעין/גופי תכנון על קורס מרתק, מלא וגדוש בתכנים מקצועיים.

כאדם העוסק מזה למעלה מ-20 שנים בנדל”ן, מתחום ההשקעות, שיווק, ניהול ופיננסים, חיפשתי מסגרת אקדמית, המשלבת אנשי מקצוע בכירים “מהשטח” אשר עוסקת בצורה יסודי בתחום “התחדשות עירונית”. התחדשות עירונית הנו התחום “החם והמוביל” כיום בעולם הנדל”ן ולמעשה פותח בפני דיירים ויזמים אפיק חדש ואטרקטיבי.

במסגרת זו, מתקיימות הרצאות המשך לבוגרי הקו בנושאים משפטיים, תכנוניים, פיננסים, ניהול דיירים ועוד. כמו בכל דבר בחיים, צריך ללמוד ולהעמיק על מנת להפוך למקצוען ובעל ידיעות נרחבות בתחום. אשר על כן, קורס זה תרם לי רבות.

התחדשות עירונית הנה תחום מאוד מתפתח בעולם הנדל”ן אולם יש לו כללים משלו שחובה להכירם.
לא כל פרויקט אשר יזם או דיירים רוצים להופכו להתחדשות עירונית, אכן מתאים ויירקום עור וגידים.
אשר על כן, יש חובה להבין את כל הגורמים הקשורים לפרויקט התחדשות עירונית, לבצע בדיקות מקיפות מול כל אחד מהם ורק אז ניתן להתחיל לבנות תמונת מצב ולהעריך האם באמת יקום פרויקט התחדשות עירונית במתחם.
בין הגורמים הרלוונטיים ניתן למנות את אגף ההנדסה של הרשות המקומית, המנהלת להתחדשות עירונית, עו”ד שמייצג את דיירי המתחם, עו”ד שמייצג את היזם, נציגי היזם, נציגות הדיירים ועוד.
בנוסף, ישנם הסכמים רבים המלווים את תהליכי ההתחדשות העירונית, יש לעיין בכובד ראש ולבחון האם הם אכן מתאימים לפרויקט.

רוצים לקרוא עוד בנושא התחדשות עירונית? הכנסו פה

יש לכם שאלה? רוצים להתייעץ? צרו קשר ונשמח לשוחח.

 

ד”ר נחי פינקלשטיין בראיון לאתר חיפה תאגיד החדשות – “חיפה היא ביצת זהב נדל”נית, החיפאים פשוט לא יודעים מה יש להם ביד”. הכנסו לקרוא

כל מה שצריך לדעת על התחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא תהליך של התחדשות ובנייה מחדש המתרחשת בעיר. זהו תהליך מורכב, עם אתגרים רבים, אך ניתן לנהל אותו ביעילות על ידי ביצוע כמה שלבים פשוטים. פרויקט פינוי בינוי הוא תהליך שיתבצע במהלך תקופה ארוכה. חשוב שתהיה הבנה ברורה של המכשולים והאתגרים הצפויים לקרות במהלך תהליך זה, כדי שניתן יהיה לטפל בהם כראוי.

מאמר זה ידון באתגרים של התחדשות עירונית וכיצד ניתן להתמודד איתם.

התחדשות עירונית היא חלק בלתי נפרד מעולם הנדל”ן כיום, כאשר יותר ויותר דיירים בבניינים ישנים חוברים יחד לביצוע פרויקטים.

התחדשות עירונית היא לא מושג חדש. זה קיים כבר יותר ממאה שנה, אבל זה הפך ליותר ויותר חשוב בעולם הנדל”ן ככל שאנו עוברים למאה ה-21.

התחדשות עירונית עוסקת בשיפור שכונה או קהילה על ידי ביצוע שינויים בסביבה הפיזית, בתשתיות החברתיות והכלכליות ובאיכות החיים. ניתן לעשות זאת באמצעות השקעות ציבוריות בפיתוח שכונות, שיפורי תשתיות, שיקום דיור ושיטות נוספות המעצימות את ערך המגורים באזור.

מטרת ההתחדשות העירונית היא לשפר את השכונות או הקהילות על ידי ביצוע שינויים בסביבתן הפיזית (נוף רחוב), בתשתיות חברתיות וכלכליות (דיור בר השגה), ובאיכות החיים (ביטחון הציבור). פרויקטים של התחדשות עירונית ממומנים בדרך כלל באמצעות השקעות ציבוריות בפיתוח שכונות, שיפורי תשתיות (כגון מדרכות), שיקום דיור וכו.

מה חשוב לדעת לפני שיוצאים לדרך?

פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להיות דרך מצוינת להחיות את השכונה. עם זאת, חשוב שהדיירים יבינו את ההבדלים בין הפרויקטים השונים (תמ”א 38 ופינוי בינוי) בטרם יוכלו לקבל החלטה מושכלת מה הם היו רוצים שיקרה באזורם.

תמ”א 38 ופינוי בינוי הם שניים מהסוגים הנפוצים ביותר של פרויקטים של התחדשות עירונית.

פרויקט תמ”א 38

הוא סוג בנייה מסורתי יותר וכולל הריסת הבניין כולו או חלקו כדי לפנות מקום לפיתוח חדש. פרויקט תמ”א 38 נמשך בדרך כלל זמן רב יותר ועולה יותר מאשר פינוי בינוי. עם זאת, במקרים מסוימים זה עשוי להיות נחוץ שכן.

תמ”א 38 הוא פרויקט שניתן לבצע בבניין שעדיין בשימוש. זה כרוך בהחלפת חזית הבניין, כמו גם את כל חלקי המבנה האחרים שאינם תקינים מבחינה מבנית.

פינוי בינוי

פינוי בינוי הוא מונח המתייחס לתהליך של הוצאת אנשים מאתר בנייה והבטחת בטיחותם. זוהי דרישה חוקית לספק מסלול פינוי לעובדים ולאנשים אחרים שנמצאים במקום במהלך הבנייה. הקמת פרויקטים של פינוי היא לא רק עניין של הריסת מבנים ישנים והקמת חדשים במקומם, אלא גם יצירת מבני ציבור.

החוק מחייב שמסלול הפינוי יהיה במקום לפני תחילת העבודות, וחייבות להיות לפחות שתי יציאות זמינות, אחת מהן חייבת להיות מחוץ למבנה או לאתר.

ההבדל בין פרויקט פינוי בינוי ומהו תמ”א 38?

מתבצע פרויקט פינוי בינוי במטרה לשדרג אזור עירוני ותיק ולהפוך אותו לאזור מגורים חדש במטרה לשפר את דיור ואיכות החיים של הדיירים. זה נעשה על ידי הריסת כל המבנים באזור. תמ”א 38, לעומת זאת, היא פרויקט שמטרתו שדרוג מבנה או מבנה ישן על מנת להפוך אותו לקיים יותר לשימוש עתידי או לתנאי חיים טובים יותר.

תכנית מתאר ארצית תמ’’א 38 הינה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה אשר אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות הקובעות את מסגרת המערך. תמ”א 38 היא מסמך שהוצא על ידי משרד השיכון ליישום כל המועצות העירוניות והגופים הציבוריים.

פרויקט פינוי בינוי הינו תהליך המאפשר לבצע עבודות בניה ללא כל מכשול. תהליך זה כולל גם בדיקה אם קיימים מכשולים או קשיים באתר הבנייה לפני התחלת עבודות הבנייה.

מה מקבלים הדיירים במסגרת פרויקט פינוי בינוי?

הדיירים מקבלים מקום מגורים. היזם מממן את הדיור החלופי למשך הפרויקט. משך הזמן ישתנה בהתאם לפרויקט, אך לרוב מדובר על מספר חודשים עד שנה.

השוכר מקבל פיצוי על כל אי נוחות שאולי חווה במסגרת תהליך זה. כמו כן, הם מקבלים פיצוי על כל רכוש שהם איבדו או נפגעו במהלך תהליך זה.

בפרויקט זה יקבלו הדיירים דירות חדשות וגדולות יותר, עם מפרט טכני ותוספות חדשות וכן חידוש השכונה והתשתיות.

הפרויקט מחולק לארבעה שלבים:

– הקמת מבנים חדשים באזור מרכזי בעיר.

– הריסת מבנים ישנים שלא היו ראויים למגורים.

– העברת תושבים לדיור זמני תוך כדי בנייה מחדש של בתיהם.

– החזרה לשכונה לאחר סיום כל העבודות.

שורה תחתונה – הדיירים מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, עם מפרט טכני ותוספות חדשות וכן חידוש השכונה והתשתיות. ללא עלות.

איך בוחרים יזם לפרויקט פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא תהליך חשוב בענף הבנייה. זהו תהליך המסייע בהסרה של כל מבנים ישנים ולא רצויים שאינם נחוצים לפרויקט חדש. הצלחת פרויקט התחדשות עירונית תלויה בראש ובראשונה ביזם המבצע ולכן, חשוב מאוד לבדוק את איכויות החברה היזמית, ואת הניסיון. הצלחת פרויקט התחדשות עירונית תלויה בראש ובראשונה ביזם המבצע ולכן, חשוב מאוד לבדוק את איכויות החברה היזמית, ואת הניסיון. היזם צריך להיות מוסמך עם הבנה טובה של תכנון עירוני.

ליזם צריך להיות צוות מנוסה בפרויקטים של פינוי בינוי. הצוות צריך גם להיות מסוגל לעבוד באופן עצמאי במקום ללא פיקוח.

על היזם להיות בעל ידע כיצד לעבוד עם רשויות ממשלתיות, רשויות מקומיות ובעלי עניין אחרים המעורבים בפרויקטים של פיתוח עירוני.

בחירת יזם לפרויקט פינוי בינוי יכולה להיות מאתגרת למדי. ישנם גורמים רבים שיש לקחת בחשבון בעת בחירת אחד, ויכול להיות קשה לדעת איזו מהן היא האפשרות הטובה ביותר עבורך. עם זאת, משרד עורכי דין יוזוק מלכין ושות’ תוכלו להיות רגועים שבחרתם את החברה המתאימה לצרכים שלכם. מדובר בחברה גדולה בעלת חוסן פיננסי וידע של שנים בתחום ההתחדשות העירונית. חברה זו סייעה לאנשים רבים לאורך השנים בפרויקטים של פינוי בינוי.

במידה ואתם חותמים על הסכמה לפרויקט של פינוי בינוי או תמ”א 38 אבל שום דבר לא זז? כדאי לכם לבדוק היטב אם המצב תקוע בגלל סיבות רגולטוריות ובירוקרטיות אובייקטיביות – להמשך קריאה בכתבה המלאה לחץ כאן.

עורך דין התחדשות עירונית

יוזוק מלכין ושות’ הינו משרד עורכי דין המתמחה בדיני התחדשות עירונית.

עורך דין התחדשות עירונית, יוזוק מלכין ושות’, הינו משרד המתמחה בדיני התחדשות עירונית. החברה מציעה מגוון רחב של שירותים הקשורים לדיני התחדשות עירונית, כגון ייעוץ בנושא שימוש בקרקע ותקנות ייעוד, ניהול משא ומתן מול בעלי קרקע ועיריות, הכנת תכניות שיפוץ והסכמים עם עיריות או יזמים פרטיים, הכנת מסמכי מימון לפרויקטים ציבוריים או פרטיים לרבות.

שורה תחתונה

התחדשות עירונית היא מונח המשמש לתיאור תהליך ההתחדשות וההתחדשות של אזור עירוני. לעתים קרובות היא יוזמת על ידי הממשלה כדי לשפר את איכות החיים בעיר על ידי החזרת שגשוג ויציבות כלכליים.

פרויקטים של התחדשות עירונית יכולים להיות מאוד יקרים וגוזלים זמן, ולכן חשוב ליזמים לעבוד עם עורכי דין בניה מנוסים בתחום זה. עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית יסייע לכם להימנע מטעויות יקרות ויבטיח שהפרויקט שלכם יעמוד בכל הדרישות הנדרשות.

תהליך התחדשות עירונית ופינוי בינוי

בכל רחבי המדינה, תוכלו למצוא בשנים האחרונות, יותר ויותר פרויקטים למגורים בתחום ההתחדשות העירונית, וזאת לנוכח הצורך הממשי של חידוש מתחמי מגורים ישנים והתאמתם לדרישות התקן של ענף הבנייה המודרני ולצרכי המחייה והמגורים של המאה ה-21.

מהי התחדשות עירונית?

תחום ההתחדשות העירונית נועד לצרכי יצירה ו/או שיפור של מתחמי מגורים במרכזי ופאתי הערים השונות בכל רחבי המדינה, וזאת לנוכח התיישנותם של מתחמי מגורים וחוסר התאמתם למרחב העירוני המודרני וצרכי המגורים בעידן המודרני בו אנו חיים.

נכון להיום, פרויקטים בתחום התחדשות עירונית מהווים בין 10 ל-15 אחוזים מסך כל הפרויקטים בענף הבנייה למגורים, כאשר מומחים בתחום הנדל”ן מעריכים שאחוז זה ילך ויגדל במהלך העשורים הקרובים לנוכח היעדר קרקעות ייעודיות לבנייה במרכזי ופאתי הערים בכל רחבי המדינה.

סוגי פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית

כאשר מדברים על פרויקטים בחתום ההתחדשות העירונית מדברים על 2 סוגי פרויקטים עיקריים:

1. פרויקטים מסוג פינוי בינוי שנועדו לצרכי הריסה מוחלטת של מבני מגורים ישנים והקמה של מבני מגורים מודרניים וחדישים על גבי השטח הייעודי.
2. פרויקטים מסוג תמ”א 38 שנועדו לצרכי חיזוק מבנים ישנים אשר אינם עומדים בתקן הנדרש בפני רעידות אדמה.

בשני סוגי הפרויקטים, היזם בפרויקט נדרש להסכמת בעלי הזכויות במבני המגורים (בעלי הדירות) לצורך ייזום הפרויקט, כאשר בשני סוגי הפרויקטים מוענקים ליזם מספר הטבות משמעותיות בכל הנוגע להיקף זכויות הבנייה.

תחום ההתחדשות העירונית – עתיד המגורים של ישראל

תחום ההתחדשות העירונית נועד אומנם לצרכי שיפור או יצירה של מתחמי מגורים ישנים אך באותה נשימה הוא נועד לצרכי שיפור בטיחות המבנים ושדרוג תשתיות עירוניות קיימות. על פי הערכות מקצועיות של מומחי נדל”ן, תחום ההתחדשות העירונית עתיד להוות את עיקר הפרויקטים למגורים בכל רחבי הארץ וזאת לנוכח מחסור הולך וגובר של קרקעות פנויות לבנייה חדשה. מעבר לכך, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ופרויקטים מסוג תמ”א 38, נועדו לצרכי שיפור בטיחות המבנים הישנים ומתן מענה לצרכי התמודדות עם איומים ביטחוניים ותופעות טבע הרסניות שככל הנראה ילוו את חיינו במהלך העשורים הבאים.

בשנת 2016, לנוכח התעניינות הולכת וגוברת בתחום ההתחדשות העירונית בכל רחבי הארץ, הוקמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שמטרתה לפעול לקידום פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית. פעילותה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נועדה גם לקביעת עקרונות מנחים לצורך תכנון פרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ”א 38 וזאת התאם למערכת החוקתית בישראל בה הונהגו מספר חוקים ותקנות לגבי מיזמים שונים בתחום ההתחדשות העירונית.

על פי קצב גידול האוכלוסייה בישראל, בשנת 2048, כאשר מדינת ישראל מאה שנים להקמתה, אוכלוסיית המדינה צפויה להיות כ-18 מיליון תושבים. על מנת להתמודד עם הביקושים הצפויים למגורים ברחבי ישראל במהלך העשורים הקרובים, נקבע יעד של בניית 5.1 מיליון יחידות דיור ש-20% מתוכן יוקמו במסגרת פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

עד לפני מספר שנים, פרויקטים מסוג פינוי ובינוי ותמ”א 38, יושמו בעיקר באזורי הביקוש בערים שונות במרכז הארץ, אך בשנים האחרונות, לנוכח המחסור ההולך וגובר בשטחים פנויים לבנייה גם בערי הפריפריה בצפון ובדרום, קיימת התעניינות הולכת וגוברת לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית גם מעבר לגבולות אזורי הביקוש של מרכז הארץ.

לסיכום, תחום ההתחדשות העירונית הוא ללא ספק אחד מתחומי הנדל”ן המסקרנים ביותר בישראל של תחילת שנת 2022 ועל פי הערכות מומחים, תחום זה עתיד להוות את עתיד המגורים של ישראל במרכזי ופאתי הערים הגדולות באזורי הביקוש ובערי הפריפריה בצפון ובדרום.

 

 

הזדמנות מחודשת להשקעה רווחית, מתאגדים בקבוצות רכישה

נכתב ע”י: אלי דורון, עו”ד – ירון טיקוצקי, עו”ד (רו”ח)

ישראלים הרואים במשבר העולמי משום הזדמנות מחודשת להשקעה רווחית, מתאגדים בקבוצות רכישה לטובת רכישת נדל”ן אטרקטיבי והשקעות ברומניה, פולין ועוד
אחת התופעות להן אנו עדים באחרונה במשרדנו היא התחדשות התנופה של פעילות קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל”ן, הן בישראל והן בחו”ל. משרדנו מטפל בישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים וכיום – במחירים אטרקטיביים במיוחד – באמצעות קבוצות רכישה.

אחת התופעות להן אנו עדים באחרונה במשרדנו היא התחדשות התנופה של פעילות קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל”ן, הן בישראל והן בחו”ל. משרדנו מטפל בישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים וכיום – במחירים אטרקטיביים במיוחד – באמצעות קבוצות רכישה.

אותן קבוצות רכישה המטפלות על ידי משרדנו (הפועל ברומניה באמצעות הסניף המקומי שלנו שם), מקימות חברה רומנית, חברי הקבוצה מלווים לחברה הרומנית המוקמת על ידם את הכספים שהצליחו לגייס ולאחר שהחברה מתחילה להניב רווחים, מוחזרת הלוואת הבעלים ללא חיוב במס, תוך שהחברה הרומנית המוקמת על ידם נהנית משיעור מס חברות על הכנסותיה בשיעור מס אחיד של 16% בלבד. כמו כן, משרדנו ברומניה מעניקים לא רק שירותים משפטיים בהקמת החברה הרומנית ובביצוע עסקאות נדל”ן, אלא גם עוזר לחברה הרומנית לעבור מכשולים רבים, אשר חלקם יצוינו להלן, לצורך השקעה נכונה ונבונה ברומניה.

משקיעים רבים חפצים להשקיע בשוק הנדל”ן הרומני, תוך שהם “מסתנוורים” מהפרסומים הרבים באמצעות המדיה הכתובה והאלקטרונית, שמזמינה כל משקיע פוטנציאלי לשים את כספו תוך הבטחה לתשואה גבוהה ומובטחת. מה שפרסומים אילו אינם מציינים כמובן הם את המכשולים שאותם משקיעים עלולים להיתקל, עוד בטרם ביצוע ההשקעה.

בכדי להאיר את עיניהם של קוראינו, לצד העתקת משרדנו הרומניים למשרדים החדשים והניסיון הרב של משרדנו במהלך השנים בליווי קבוצות רכישה בנדל”ן הרומני, החליט משרדנו לפרוש בפני קוראינו את היריעה אודות השקעה באמצעות קבוצות רכישה ברומניה, כמו גם את המכשולים שקבוצות הרכישה עלולות להיתקל בהם במהלך דרכם.

ראשית, מהי בכלל “קבוצת רכישה”? קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר אנשים לצורך רכישת קרקעות ו/או בניית פרויקטים של מגורים, באופן משותף.

המכשולים שבדרך – בהתארגנות בקבוצות רכישה יש יתרונות רבים, אך הדרך להגיע להצלחות מרשימות באמצעות קבוצות רכישה היא לא קלה:

1. חברי הקבוצה: בראש ובראשונה יש לאתר חברי קבוצה בהן ניתן לבטוח. לעיתים מתארגנות קבוצות רכישה ללא היכרות מוקדמת ועסקית בין חבריה, דבר העלול לגרום בשלבים מאוחרים יותר לסכסוכים המתעוררים רק כאשר חברי הקבוצה מתחילים להכיר זה את זה “תוך כדי תנועה”.

2. איתור הקרקע: בעיה נוספת וקשה, שהיא לדעת משרדנו המכשול העיקרי בהתארגנות קבוצות רכישה היא איתור קרקע בעלת פוטנציאל ממשי, במחיר אטרקטיבי.

3. אופן השימוש בקרקע: כפי שציינו קודם לכן, סכסוכים בין קבוצות הרכישה מתגלעים לאחר שכבר התארגנה הקבוצה ולעיתים רבות משרדנו נתקל בסכסוכים בין חברי הקבוצה באשר לשאלת השימוש שייעשה בקרקע. גם לאחר שקבוצת הרכישה השיגה מימון לצורך ההשקעה המיוחלת ולאחר מאמצים כבירים לאיתור קרקע, יש לקבל החלטה מושכלת ונכונה בנוגע לשימוש בה. לעיתים חלק מחברי הקבוצה סבורים כי יש להמתין זמן מסוים לאחר רכישת הקרקע, בכדי ששוק הנדל”ן יתעורר, יש הגורסים כי אסור להמתין ועיכובם של חברי הקבוצה האחרים גורמים נזקים והפסדים, יש הגורסים כי לא צריך לבנות על הקרקע אלא למכור אותה כפי שהיא וכו´.

4. אופן מימון ההשקעה: מחלוקת נוספת העשויה להתגלות בין חברי הקבוצה נוגעת לאופן מימון ההשקעה. בעוד משקיעים מסויימים עשויים לסבור כי יש לגייס משקיעים חיצוניים לקבוצה, יכולים חברים אחרים בקבוצת הרכישה שיסברו כי עדיף מימון בנקאי, על אף הקושי בהשגתו.

5. התקשרויות עם צדדים שלישיים: גם לאחר שסוכם מה לעשות עם הקרקע, ישנן מחלוקות רבות. כך למשל, כאשר קבוצת הרכישה מחליטה לבנות על הקרקע, ישנה לעיתים מחלוקת לגבי זהותו של קבלן הביצוע, הגורם המקצועי ההנדסי ועוד…

6. היבטי מס: רבים מחברי קבוצות הרכישה המתארגנות לצורך פעילות עסקית ברומניה, אינם בקיאים בשיטת המס הרומנית. תכנון מס מקדמי עשויה לחסוך לחברי קבוצת הרכישה כסף רב בהמשך.

אך בכך לא סגי. גם לאחר שמסתיימת הבנייה מתגלעות מחלוקות נוספות, למשל כיצד תחולקנה הדירות בין חברי הקבוצה ואם בכלל, באילו מחיר תימכר הדירה לחבר הקבוצה ואם בכלל, ועוד.
אין כוונתו חלילה לגרום לקורא לחשוש מלהתארגן בקבוצות רכישה. כוונתו להאיר את עיניו של המשקיע הפוטנציאלי לבעיות העלולות להתעורר במהלך הדרך וזאת, בהתבסס על ניסיון עשיר ורב שנים של משרדנו בטיפול בקבוצות כאלה.

צד לקבוצת רכישה? תכנן צעדיך!

נכתב ע”י: אלי דורון, עו”ד – ירון טיקוצקי, עו”ד (רו”ח)

האטרקטיביות הרבה, לכאורה, של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה, וההצעות לרכישת דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות מקבלן ולאור המצב בשוק הנדל”ן מתקבצות להן קבוצות רכישה לצורך פעילות נדל”ן. לרוב, קבוצות רכישה אלו מתארגנות על ידי גורם מרכזי אשר מניע את גלגלי השיניים בקבוצה, הוא המקבץ את חברי הקבוצה, דואג לרכישת הקרקע, לאישורים המתאימים, לתוכניות וכו’. פעילויות אלו של יוזם הקבוצה, עשויות בנסיבות מסויימות להתברר כחרב פיפיות…

לאור האטרקטיביות הרבה, לכאורה, של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה, וההצעות לרכישת דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות מקבלן ולאור המצב בשוק הנדל”ן מתקבצות להן קבוצות רכישה לצורך פעילות נדל”ן. לרוב, קבוצות רכישה אלו מתארגנות על ידי גורם מרכזי אשר מניע את גלגלי השיניים בקבוצה, הוא המקבץ את חברי הקבוצה, דואג לרכישת הקרקע, לאישורים המתאימים, לתוכניות וכו’. פעילויות אלו של יוזם הקבוצה, עשויות בנסיבות מסויימות להתברר כחרב פיפיות העלולה להוביל את הקבוצה לחבויות מס ניכרות.

במה דברים אמורים ? לא אחת כתבנו על הרצון העז של רשויות המס להילחם בתופעת קבוצות הרכישה אשר לדבריהן, לרוב אינן אלא עסקאות מכר רגילות באצטלה של “קבוצת רכישה” לשם תכנון מס. רשויות המס המתרעמות לנוכח סכומי המס הגדולים החומקים מבין אצבעותיהן, החליטו לאכוף במשנה תוקף את הוראות הבדיקה של עסקאות מסוג זה. במידה ותמצא עסקה שמהותה האמיתית הינה מכר רגיל, או אז תמוסה העסקה במלוא המס.

סעיף 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) וסעיף 2(13) לתקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח), עוסקים שניהם בהוראות חדשות שכל מטרתן למנוע ולמזער את תופעת “תכנון המס האגרסיבי”. התקנות קובעות כי על עסקאות בהן מתבצעת התקשרות לשם רכישת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים על ידי גורם מארגן, קיימת חובת דיווח לרשויות המס. בדרך זו מבטיחות לעצמן הרשויות נגישות קלה לבדיקת העסקאות ומהותן.

בכדי למנוע ספק מצד רשויות המס לגבי כשרות הפעילות של קבוצת הרכישה, יש לבנות את הקבוצה על פי מספר כללים אשר את חלקם ננסה להביא להלן:

1) על חברי הקבוצה להתגבש טרם רכישת הקרקע ואף מומלץ שיחפשו קרקע לבנייה יחד, ינהלו משא ומתן לרכישתה יחד וישלמו עליה יחד. התארגנות הקבוצה לאחר רכישת קרקע על ידי אחד מחבריה עלולה להוות מכשול חמור ועילה לטענה שמדובר בעסקת מכר. כמו כן, עדיף שכל חברי הקבוצה יחתמו יחד על בבקשה להיתר בנייה, כך ברור שהבניה – יצאה לדרך לאחר התארגנות חברי הקבוצה.

2) עדיף להוכיח שלקבוצה מכנה משותף בהתאגדות כקבוצה, למשל קבוצת חברים המעוניינים לגור באותו הבניין וכן להוכיח קיומו של אינטרס משותף בביצוע העסקה, להבדיל מאינטרס הכלכלי של מארגן הקבוצה העלולה להיות לרועץ.

3) ראוי שמארגן הקבוצה יקבל שכר על ניהול הקבוצה, התיווך והפיקוח באופן מוגדר על פי חוזה, החתום על ידי כל חברי הקבוצה. בצורה שכזו מבהירים לרשות שמארגן הקבוצה מקבל תגמול הולם עבור עבודתו החייב במס נפרד אשר משולם כדין.

4) עדיף לשכור קבלן ביצוע שאינו קשור לצד כלשהו בעסקה ואף לבחון מספר הצעות לביצוע הפרויקט. כך מנטרלים כל חשד של רשויות המס שבעסקה מעורב גורם קבלני המעוניין לגזור רווח עסקי הפטור ממס

5) יש להבהיר בהסכם ההתארגנות של הקבוצה, כי כל הסיכונים בעסקה, לרבות הסיכונים שברכישת הקרקע ובביצוע הבנייה עצמה, חלים על כל חבריה ולא על מארגן הקבוצה או על הגורם המבצע.

במקביל, על חברי הקבוצה לשים דגש למספר גורמים נוספים בטרם כניסתם לקבוצת רכישה:

1) מומלץ ביותר להכיר את הנפשות הפועלות בקבוצה, חברי הקבוצה תלויים זה בזה. ככל שההיכרות עם חברי הקבוצה רבה יותר (מלבד היתרון שמקנה היתרון בהוכחת מהות העסקה כפי שמתואר לעיל), הסיכוי לסכסוכים בין חברי הקבוצה, או סיכון של אי יכולת לפרוע התחייבויות מצד החברים, קטנים יותר.

2) יש לקחת בחשבון שברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, אין בטחונות לפי חוק המכר (דירות), להבטחת השלמת הבנייה, להבדיל מעסקה לרכישת דירה מקבלן. לכן, יש להבטיח את זכויותיך במשנה תוקף בעזרת עו”ד אשר ישמור על האינטרסים והזכויות שלך אל מול כל הגורמים המעורבים.

3) יש לקחת בחשבון שמחיר הדירה הסופי אינו קבוע או ידוע מראש ויכול להשתנות בהתאם לעלויות הביצוע, עלויות ההיתרים, שינויים בתשומות הבנייה וכו’. כמו כן, לאור הבעייתיות המוצגת לעיל בהגדרת העסקה אל מול רשויות המס, תמיד קיים חשש שהעסקה לא תוכר כעסקה במסגרת קבוצת רכישה ולכן עלולה לחוב במס נוסף.

שמירה על העקרונות שלעיל, תגדיל את סיכויי הקבוצה להצליח, הן בפן המיסוי מול רשויות המס והכרה שלהן בעסקה כאמיתית והן מבחינת היחידים בקבוצה אשר יקבלו לבסוף את דירתם המיוחלת. במצב בו השוק מצוי נראה כי אין מקום לטעויות, לכן מומלץ בחום להיוועץ בעו”ד הבקיא בתחום המיסים, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה.
נציין, כי מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ומאמר זה אינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית.

ניהול קבוצת רכישה

פרויקט קבוצת רכישה, משלב הרעיון ועד לשלב מסירת הדירות לרוכשים, נמשך מספר שנים וכרוך בתקציב של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים בתקופה זו. על רקע זה בולטת חשיבותו של אלמנט הניהול של הקבוצה.

פרויקט קבוצת רכישה, משלב הרעיון ועד לשלב מסירת הדירות לרוכשים, נמשך מספר שנים וכרוך בתקציב של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים בתקופה זו. על רקע זה בולטת חשיבותו של אלמנט הניהול של הקבוצה.

איכותה, שרידותה וסיכויי הצלחתה של קבוצת רכישה קשור בעבותות לאופן ניהולה. ניהולו של המיזם מתחלק לשלושה שלבים כאשר בכל אחד מהם נדרשות מיומנויות שונות בהתאם לתמהיל הפעילות לאותו שלב במחזור החיים של קבוצת הרכישה: שלב השיווק, שלב ההיערכות ושלב הביצוע.

שלב השיווק: לאחר חתימת האופציה על ידי מארגן הקבוצה, מתחיל שלב השיווק של הדירות בפרויקט. שלב זה נמצא בשליטתו המוחלטת של המארגן והצלחתו תלויה בלעדית בכישוריו בתחום השיווק. בצד כישורי שיווק הדירות נדרשת מן המארגן של קבוצת הרכישה בשלב זה גם יכולת ניהול ותמרון בסבך המשפטי הכרוך בהכנת החוזים והסכם השיתוף בין חברי הקבוצה. הנושא השלישי הדורש התייחסות נבונה ודקדקנית בשלב זה הוא סוגיית בחינת הישימות הכלכלית (דוח-0), ההנדסית (הפרוגרמה) והתפעולית של המיזם כולו. בשלב זה נערך אחד הדוחות החשובים בכל פרויקט קבוצת רכישה והוא דוח-0 אשר בין השאר, מתייחס לכדאיותו או אי כדאיותו של הפרויקט כולו. לקבלת החלטה ניהולית שגויה בשלב זה עלולות להיות תוצאות הרסניות.

שלב ההיערכות: שלב זה, לאחר השלמת מהלך הרכישה של הקרקע ע”י קבוצות רכישה דורש מיומנויות ניהול שונות. הפעילויות העיקריות בשלב זה הן: הכנת תכניות הנדסיות מפורטות והגשתן לוועדה לתכנון ולבניה ברשות המקומית במסגרת בקשה להיתר בניה, ניהול המגעים מול הרשויות, ניהול מו”מ לבחירת קבלן מבצע, סגירת סוגיית הלווי הבנקאי והגדרת מסגרות האשראי לכל אחד מחברי הקבוצה וארגון פעילותו של וועד הקבוצה. בשלב זה חשוב כי המנהל יהיה מצויד בכישורי ארגון מפותחים, כושר שכנוע וכריזמה אישית וסבלנות במערכות יחסי אנוש.

שלב הביצוע: מכל שלבי פרויקט קבוצת רכישה, שלב הביצוע הוא השלב הארוך והמורכב ביותר. ועל כן מיומנויות הניהול הנדרשות בשלב זה הן המגוונות ביותר. הפיקוח ההנדסי על התקדמות הבניה מחייב את מנהל הפרויקט לגלות הבנה טכנולוגית בסיסית בעולם ניהול הנדל”ן ויכולת תקשורת ברמה סבירה מול בעלי מקצועות הבקיאים כל אחד בתחומו. הפיקוח הפיננסי מצד אחד כלפי הבנק ומצד שני כלפי ריבוי רוכשים מצריך ניהול כספים קפדני ומקצועי. ברוב המקרים קיים גוף המנהל את הפעילות הפיננסית, אך הבנתו של מנהל פרויקט קבוצת רכישה בעולם הכספים, חיונית. המעקב האופרטיבי אחר התקדמות פרויקט הבניה על שלביו ועל אבני הדרך המוגדרות לאורכו, איננו אפשרי אם למנהל הפרויקט חסרה הכשרה בסיסית בכלי מעקב טכנולוגיים המאפשרים את ניהול המשאבים השונים בפרויקט, תזמון הפעילויות על הנתיב הקריטי, ודווח בכל נקודת זמן של תכנון מול ביצוע.

קבוצת רכישה – קבוצת רוכשים בעידן החדש

לאחרונה חלו ההתפתחויות וסומנו מגמות רבות בנושא קבוצות רכישה, בעיקרן בעולם “מיסוי רוכשים בקבוצות רכישה”. חשוב לציין את העובדה כי לחלק גדול מהנחיות האוצר בנושא אין השפעה קונקרטית על מרבית הרוכשים.
לאחרונה חלו ההתפתחויות וסומנו מגמות רבות בנושא קבוצות רכישה, בעיקרן בעולם “מיסוי רוכשים בקבוצות רכישה”. חשוב לציין את העובדה כי לחלק גדול מהנחיות האוצר בנושא אין השפעה קונקרטית על מרבית הרוכשים. מן הידועות היא העובדה כי כ-90% מקבוצות הרכישה רוכשות את הקרקע מגורם עסקי וע”כ ממילא מחויבים חברי הקבוצה בתשלום מע”מ כחוק בגין הקרקע מיד עם רכישתה. תשלום מע”מ על מרכיב הבניה היה והינו חלק אינהרנטי בהתחייבות שבין הקבוצה לבין הקבלן המבצע. וע”כ אין לצפות כי רשויות המס יגדילו באופן ניכר את הכנסותיהן מתשלומי מע”מ .
סוגיית מס הרכישה בקבוצות רכישה אף היא איננה סוגיה חד משמעית. תשלום מס רכישה בגובה 5% על מחיר הקרקע מתבצע מיד לאחר החתימה על הסכם הרכישה שנחתם בין קבוצת רכישה לבין הרוכשים. לא מעט מן הרוכשים היו יכולים ליהנות ממס נמוך יותר אם היו מפעילים את זכותם למס רכישה מדורג . הדבר בעיקר נכון לדירה יחידה שנרכשה במחיר נמוך יחסית.
אם כן, מה נשתנה ?
אין מנוס מן המסקנה כי למרות העמלה “הגלויה” אותה גובים מארגני קבוצות הרכישה בגין פעילותם – ומדובר כאן במארגני קבוצות רכישה מהליגה הראשונה – שנעה בין 5% ל- 10%, עדיין נותרים שולי רווח רחבים אל מול רווחי היזמים שבהם “רב הנסתר על הגלוי”. המעבר מקונספט של קבוצת רכישה לקונספט של קבוצת רוכשים הוא על כן בבחינת “אותה גברת בשינוי אדרת”, וזאת בתנאי שאותם מארגני קבוצות רכישה גדולים ישמרו על אותם העקרונות שקיפות אשר מבטיחים את החיסכון לרוכש.
וזהו סודה של התחרות החופשית הבריאה.

ראיון השבוע עם נחי פינקלשטיין – “השוק הולך לדיור זול יותר, פחות יוקרה ויותר מענה לצרכים פרקטיים”
ד”ר נחי פינקלשטיין, למד במשך שנים באקדמיה ועבד בתור מנהל פיתוח עסקי בחברות הגדולות במשק עד שהחליט לעשות לביתו. כיום ד”ר נחי פינקלשטיין מארגן קבוצות רכישה, מלווה יזמים בתחום הנדל”ן ומנהל עוד מספר עסקים. נפגשנו עימו על מנת לשמוע על המעבר משכיר לעצמאי ולקבל מידע על תחום קבוצות הרכישה.

לכתבה המלאה לחצו כאן