ניהול קבוצת רכישה

ניהול קבוצת רכישה

פרויקט קבוצת רכישה, משלב הרעיון ועד לשלב מסירת הדירות לרוכשים, נמשך מספר שנים וכרוך בתקציב של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים בתקופה זו. על רקע זה בולטת חשיבותו של אלמנט הניהול של הקבוצה.

פרויקט קבוצת רכישה, משלב הרעיון ועד לשלב מסירת הדירות לרוכשים, נמשך מספר שנים וכרוך בתקציב של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים בתקופה זו. על רקע זה בולטת חשיבותו של אלמנט הניהול של הקבוצה.

איכותה, שרידותה וסיכויי הצלחתה של קבוצת רכישה קשור בעבותות לאופן ניהולה. ניהולו של המיזם מתחלק לשלושה שלבים כאשר בכל אחד מהם נדרשות מיומנויות שונות בהתאם לתמהיל הפעילות לאותו שלב במחזור החיים של קבוצת הרכישה: שלב השיווק, שלב ההיערכות ושלב הביצוע.

שלב השיווק: לאחר חתימת האופציה על ידי מארגן הקבוצה, מתחיל שלב השיווק של הדירות בפרויקט. שלב זה נמצא בשליטתו המוחלטת של המארגן והצלחתו תלויה בלעדית בכישוריו בתחום השיווק. בצד כישורי שיווק הדירות נדרשת מן המארגן של קבוצת הרכישה בשלב זה גם יכולת ניהול ותמרון בסבך המשפטי הכרוך בהכנת החוזים והסכם השיתוף בין חברי הקבוצה. הנושא השלישי הדורש התייחסות נבונה ודקדקנית בשלב זה הוא סוגיית בחינת הישימות הכלכלית (דוח-0), ההנדסית (הפרוגרמה) והתפעולית של המיזם כולו. בשלב זה נערך אחד הדוחות החשובים בכל פרויקט קבוצת רכישה והוא דוח-0 אשר בין השאר, מתייחס לכדאיותו או אי כדאיותו של הפרויקט כולו. לקבלת החלטה ניהולית שגויה בשלב זה עלולות להיות תוצאות הרסניות.

שלב ההיערכות: שלב זה, לאחר השלמת מהלך הרכישה של הקרקע ע”י קבוצות רכישה דורש מיומנויות ניהול שונות. הפעילויות העיקריות בשלב זה הן: הכנת תכניות הנדסיות מפורטות והגשתן לוועדה לתכנון ולבניה ברשות המקומית במסגרת בקשה להיתר בניה, ניהול המגעים מול הרשויות, ניהול מו”מ לבחירת קבלן מבצע, סגירת סוגיית הלווי הבנקאי והגדרת מסגרות האשראי לכל אחד מחברי הקבוצה וארגון פעילותו של וועד הקבוצה. בשלב זה חשוב כי המנהל יהיה מצויד בכישורי ארגון מפותחים, כושר שכנוע וכריזמה אישית וסבלנות במערכות יחסי אנוש.

שלב הביצוע: מכל שלבי פרויקט קבוצת רכישה, שלב הביצוע הוא השלב הארוך והמורכב ביותר. ועל כן מיומנויות הניהול הנדרשות בשלב זה הן המגוונות ביותר. הפיקוח ההנדסי על התקדמות הבניה מחייב את מנהל הפרויקט לגלות הבנה טכנולוגית בסיסית בעולם ניהול הנדל”ן ויכולת תקשורת ברמה סבירה מול בעלי מקצועות הבקיאים כל אחד בתחומו. הפיקוח הפיננסי מצד אחד כלפי הבנק ומצד שני כלפי ריבוי רוכשים מצריך ניהול כספים קפדני ומקצועי. ברוב המקרים קיים גוף המנהל את הפעילות הפיננסית, אך הבנתו של מנהל פרויקט קבוצת רכישה בעולם הכספים, חיונית. המעקב האופרטיבי אחר התקדמות פרויקט הבניה על שלביו ועל אבני הדרך המוגדרות לאורכו, איננו אפשרי אם למנהל הפרויקט חסרה הכשרה בסיסית בכלי מעקב טכנולוגיים המאפשרים את ניהול המשאבים השונים בפרויקט, תזמון הפעילויות על הנתיב הקריטי, ודווח בכל נקודת זמן של תכנון מול ביצוע.