יתרונות המס הצומחים מקבוצות רכישה
נכתב ע”י: אלי דורון, עו”ד – ירון טיקוצקי, עו”ד (רו”ח)
תופעת התארגנות של קבוצות יחידים לצורך רכישה משותפת של קרקע לשם בניית מגורים, הידועה בשמה המקובל- קבוצת רכישה, התפתחה וצמחה בשנים האחרונות למימדים משמעותיים.
תופעת התארגנות של קבוצות יחידים לצורך רכישה משותפת של קרקע לשם בניית מגורים, הידועה בשמה המקובל- קבוצת רכישה, התפתחה וצמחה בשנים האחרונות למימדים משמעותיים.
רשות המיסים מכנה את אותן קבוצות רכישה כ”עמותות בנייה”, זאת חרף העובדה שמרבית קבוצות הרכישה אינן עולות בקנה אחד, כלל ועיקר, עם הגדרת החוק כפי שעולה מחוק העמותות, תש”ס-1980, כמו כן אותן קבוצות אינן נרשמו ו/או התאגדו כעמותה.
תופעה זו מייצרת יתרונות מובנים לעניין עלות רכישת הדירות כפועל יוצא מחיסכון במרכיב הרווח היזמי ובמרכיב המיסוי, ובכך מהווה חלופה לגיטימית לרכישת דירת מגורים במחירים אטרקטיביים.
במאמר זה, נבקש להתייחס להיבט המיסוי הצומח מעסקאות של קבוצות רכישה שמהווה כאמור נדבך מרכזי בכדאיותה הכלכלית של העסקה.
עד לא מכבר, יתרונות המיסוי הגלומים בעסקאות של קבוצות רכישה נגזרו משני מוקדים עיקריים : תשלום מס רכישה מופחת ותשלום מע”מ מופחת. מאידך, בעקבות פסיקה של ביהמ”ש העליון, יתכן ונפתח פתח ליתרון מס נוסף, אשר יתכן ויהא בעל משקל רב יותר משני יתרונות המס דלעיל.
ראשית נבקש להתייחס לשני היתרונות המובהקים, הברורים הגלומים בעסקאות של קבוצות רכישה :
1. מס רכישה- מכירת זכות במקרקעין מקימה, בין היתר, חבות במס רכישה על הרוכש כפי שעולה מסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין, בשיעור מסוים משווי המכירה. בעסקת מכירה קלאסית מקבלן, הן הקבלן והן רוכש הדירה משלמים מס רכישה, הקבלן על מרכיב הקרקע ואילו הדייר חב במס רכישה עבור עסקת רכישת הדירה. מאידך, בעסקה של קבוצת רכישה, “הדייר” אינו מתיימר לרכוש דירה, אלא רוכש את הקרקע מבעל המקרקעין, בעוד ש”הקבלן” אינו מתיימר לרכוש את הקרקע ומכאן אינו חייב במס רכישה בגין הקרקע. במצב דברים זה, “הדייר” הרוכש קרקע ישירות מן הבעלים חב במס רכישה בשיעור של 5% אל אינו חב בתשלום מס הרכישה עבור עסקת הבנייה.
2. מס ערך מוסף- לפי לשון סעיף 7 לחוק מע”מ, התשל”ו- 1975 (להלן:חוק המע”מ), קבלן המוכר דירת מגורים, כמוצר מוגמר, חב במע”מ על מחיר העסקה המלא, קרי : מחיר הקרקע, הרווח היזמי, שווי שירותי הבנייה וכל תמורה אחרת הכלולה במחיר הדירה מכוח הסכם הרכישה. מאידך, בקבוצת רכישה, המקרקעין נמכרים לרוב על ידי אדם שלרוב אינו עונה להגדרה “עוסק” כמשמעותה בסעיף 1 לחוק המע”מ. הדברים יפים גם לגבי רוכש הדירה שעל פי רוב אינו עונה להגדרה “עוסק”. במצב דברים זה, מכירת המקרקעין אינה חבה במע”מ. כפועל יוצא תשלום המע”מ יהא רק בגין מרכיב שירותי הבנייה ולא בגין מרכיב הקרקע, החיסכון יהא בשיעור 16.5% מהתמורה על מרכיב הקרקע. יתרה מכך קיים חיסכון מסוים בגין המרכיב היזמי, אגרות והיטלים ומס רכישה שכן כל אלה מגולמים למחיר הסופי של הנכס.
כאמור, בנוסף לשני יתרונות המיסוי המובהקים דלעיל, יתכן ולאחרונה נפתח הצוהר ליתרון מיסוי נוסף. בפס”ד חמאיסי (3626/06) נקבע על ידי בית המשפט העליון כי הפטור מהיטל השבחה כפי שעולה מן הפרשנות הלשונית והתכליתית של סעיף 19 (ג)(1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, יינתן לא רק לדירת מגורים קיימת, אלא גם לדירת מגורים חדשה הנבנית “על קרקע בתולה ועל מגרש ריק”.
לענייננו, לא ברור האם הסעיף דלעיל יחול גם לגבי מספר בעלים המחזיקים בחלקה משותפת אחת, כפי שקורה, הלכה למעשה, בקבוצות רכישה, קרי האם כל אחד מהבעלים יהא זכאי לפטור מהיטל השבחה בגין הדירה שיבנה?. סוגיה זו נידונה לאחרונה בפני בית המשפט השלום בפתח תקווה בפס”ד גור נ’ הוועדה המקומית פתח תקווה (13041/08). במקרה דנן, פוצלה חלקה בשטח גדול למספר תתי חלקות רבים. אחד הבעלים, שקיבל זכויות בתת חלקה, ביקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין בניית בית מגוריו מכוח סעיף 19(ג)(1), אולם הוועדה דחתה את בקשתו. בהנמקתה, נאמר כי הפטור הקבוע בסעיף דלעיל, יינתן פעם אחת עבור החלקה כולה שכן מתן פטור לכל אחד ואחד מבעלי תתי החלקות, יאיין את מקורות המימון של הפיתוח המקומי. בית המשפט השלום דחה את החלטת הוועדה ובכך העניק פרשנות מורחבת ללשון החוק ולהלכת חמאיסי דלעיל. יש לציין כי על אף שעסקינן בפסיקה של בית המשפט השלום, בהחלט ניתן ללמוד על יתרון מס נוסף שיוענק לחברי קבוצות רכישה בדמות פטור מהיטל השבחה שיחול על כל אחד ואחד מיחידי הקבוצה וכפועל יוצא להגביר את כדאיותה הכלכלית של העסקה כולה.
רוצים להתייעץ או לקבוע פגישה? צרו קשר ונשמח לשוחח
077-5281188 או למייל Info@Grouo-Nadlan.co.il
הזדמנות מחודשת להשקעה רווחית, מתאגדים בקבוצות רכישה
נכתב ע”י: אלי דורון, עו”ד – ירון טיקוצקי, עו”ד (רו”ח)
ישראלים הרואים במשבר העולמי משום הזדמנות מחודשת להשקעה רווחית, מתאגדים בקבוצות רכישה לטובת רכישת נדל”ן אטרקטיבי והשקעות ברומניה, פולין ועוד
אחת התופעות להן אנו עדים באחרונה במשרדנו היא התחדשות התנופה של פעילות קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל”ן, הן בישראל והן בחו”ל. משרדנו מטפל בישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים וכיום – במחירים אטרקטיביים במיוחד – באמצעות קבוצות רכישה.
אחת התופעות להן אנו עדים באחרונה במשרדנו היא התחדשות התנופה של פעילות קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל”ן, הן בישראל והן בחו”ל. משרדנו מטפל בישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים וכיום – במחירים אטרקטיביים במיוחד – באמצעות קבוצות רכישה.
אותן קבוצות רכישה המטפלות על ידי משרדנו (הפועל ברומניה באמצעות הסניף המקומי שלנו שם), מקימות חברה רומנית, חברי הקבוצה מלווים לחברה הרומנית המוקמת על ידם את הכספים שהצליחו לגייס ולאחר שהחברה מתחילה להניב רווחים, מוחזרת הלוואת הבעלים ללא חיוב במס, תוך שהחברה הרומנית המוקמת על ידם נהנית משיעור מס חברות על הכנסותיה בשיעור מס אחיד של 16% בלבד. כמו כן, משרדנו ברומניה מעניקים לא רק שירותים משפטיים בהקמת החברה הרומנית ובביצוע עסקאות נדל”ן, אלא גם עוזר לחברה הרומנית לעבור מכשולים רבים, אשר חלקם יצוינו להלן, לצורך השקעה נכונה ונבונה ברומניה.
משקיעים רבים חפצים להשקיע בשוק הנדל”ן הרומני, תוך שהם “מסתנוורים” מהפרסומים הרבים באמצעות המדיה הכתובה והאלקטרונית, שמזמינה כל משקיע פוטנציאלי לשים את כספו תוך הבטחה לתשואה גבוהה ומובטחת. מה שפרסומים אילו אינם מציינים כמובן הם את המכשולים שאותם משקיעים עלולים להיתקל, עוד בטרם ביצוע ההשקעה.
בכדי להאיר את עיניהם של קוראינו, לצד העתקת משרדנו הרומניים למשרדים החדשים והניסיון הרב של משרדנו במהלך השנים בליווי קבוצות רכישה בנדל”ן הרומני, החליט משרדנו לפרוש בפני קוראינו את היריעה אודות השקעה באמצעות קבוצות רכישה ברומניה, כמו גם את המכשולים שקבוצות הרכישה עלולות להיתקל בהם במהלך דרכם.
ראשית, מהי בכלל “קבוצת רכישה”? קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר אנשים לצורך רכישת קרקעות ו/או בניית פרויקטים של מגורים, באופן משותף.
המכשולים שבדרך – בהתארגנות בקבוצות רכישה יש יתרונות רבים, אך הדרך להגיע להצלחות מרשימות באמצעות קבוצות רכישה היא לא קלה:
1. חברי הקבוצה: בראש ובראשונה יש לאתר חברי קבוצה בהן ניתן לבטוח. לעיתים מתארגנות קבוצות רכישה ללא היכרות מוקדמת ועסקית בין חבריה, דבר העלול לגרום בשלבים מאוחרים יותר לסכסוכים המתעוררים רק כאשר חברי הקבוצה מתחילים להכיר זה את זה “תוך כדי תנועה”.
2. איתור הקרקע: בעיה נוספת וקשה, שהיא לדעת משרדנו המכשול העיקרי בהתארגנות קבוצות רכישה היא איתור קרקע בעלת פוטנציאל ממשי, במחיר אטרקטיבי.
3. אופן השימוש בקרקע: כפי שציינו קודם לכן, סכסוכים בין קבוצות הרכישה מתגלעים לאחר שכבר התארגנה הקבוצה ולעיתים רבות משרדנו נתקל בסכסוכים בין חברי הקבוצה באשר לשאלת השימוש שייעשה בקרקע. גם לאחר שקבוצת הרכישה השיגה מימון לצורך ההשקעה המיוחלת ולאחר מאמצים כבירים לאיתור קרקע, יש לקבל החלטה מושכלת ונכונה בנוגע לשימוש בה. לעיתים חלק מחברי הקבוצה סבורים כי יש להמתין זמן מסוים לאחר רכישת הקרקע, בכדי ששוק הנדל”ן יתעורר, יש הגורסים כי אסור להמתין ועיכובם של חברי הקבוצה האחרים גורמים נזקים והפסדים, יש הגורסים כי לא צריך לבנות על הקרקע אלא למכור אותה כפי שהיא וכו´.
4. אופן מימון ההשקעה: מחלוקת נוספת העשויה להתגלות בין חברי הקבוצה נוגעת לאופן מימון ההשקעה. בעוד משקיעים מסויימים עשויים לסבור כי יש לגייס משקיעים חיצוניים לקבוצה, יכולים חברים אחרים בקבוצת הרכישה שיסברו כי עדיף מימון בנקאי, על אף הקושי בהשגתו.
5. התקשרויות עם צדדים שלישיים: גם לאחר שסוכם מה לעשות עם הקרקע, ישנן מחלוקות רבות. כך למשל, כאשר קבוצת הרכישה מחליטה לבנות על הקרקע, ישנה לעיתים מחלוקת לגבי זהותו של קבלן הביצוע, הגורם המקצועי ההנדסי ועוד…
6. היבטי מס: רבים מחברי קבוצות הרכישה המתארגנות לצורך פעילות עסקית ברומניה, אינם בקיאים בשיטת המס הרומנית. תכנון מס מקדמי עשויה לחסוך לחברי קבוצת הרכישה כסף רב בהמשך.
אך בכך לא סגי. גם לאחר שמסתיימת הבנייה מתגלעות מחלוקות נוספות, למשל כיצד תחולקנה הדירות בין חברי הקבוצה ואם בכלל, באילו מחיר תימכר הדירה לחבר הקבוצה ואם בכלל, ועוד.
אין כוונתו חלילה לגרום לקורא לחשוש מלהתארגן בקבוצות רכישה. כוונתו להאיר את עיניו של המשקיע הפוטנציאלי לבעיות העלולות להתעורר במהלך הדרך וזאת, בהתבסס על ניסיון עשיר ורב שנים של משרדנו בטיפול בקבוצות כאלה.
רוצים להתייעץ או לקבוע פגישה? צרו קשר ונשמח לשוחח
077-5281188 או למייל Info@Grouo-Nadlan.co.il
ראיון השבוע עם נחי פינקלשטיין – “השוק הולך לדיור זול יותר, פחות יוקרה ויותר מענה לצרכים פרקטיים”
ד”ר נחי פינקלשטיין, למד במשך שנים באקדמיה ועבד בתור מנהל פיתוח עסקי בחברות הגדולות במשק עד שהחליט לעשות לביתו. כיום ד”ר נחי פינקלשטיין מארגן קבוצות רכישה, מלווה יזמים בתחום הנדל”ן ומנהל עוד מספר עסקים. נפגשנו עימו על מנת לשמוע על המעבר משכיר לעצמאי ולקבל מידע על תחום קבוצות הרכישה.
| לכתבה המלאה לחצו כאן |
לאדם שאינו עוסק בתחום הנדל”ן, אין את המיומנות והכלים הנדרשים לתהליך קניית דירה למגורים ו/או להשקעה, אין לו את הזמן להסתובב בשטח, לנתח, להבין ולנהל מו”מ מקצועי בנדל”ן, אנו כאן עבורכם לספק לכם שירות של ליווי מקצועי לרכישת דירה.
לנו יש את ההבנה המעמיקה, הניסיון והידע לסנן ולאתר בין כל ההצעות את אלו הטובות והמתאימות ביותר לצרכים שלכם וכמובן למקסם את הפוטנציאל עבורכם, באמצעות שימוש ביכולות המקצועיות שלנו.
השירות שלנו יחסוך לכם הרבה זמן, כאב ראש וכמובן כסף.
איתנו תרכשו דירה למגורים ו/או להשקעה בראש שקט ובידיעה שבחרתם את העסקה הטובה והמתאימה לכם ביותר.
במידה והנכם מעוניינים ברכישת נכס עבורכם, להשקיע בנדל”ן, או לעשות עסקת נדל”ן, אנו נעמוד לרשותכם ונתאים לכם את העסקה הטובה ביותר עבורכם.
אנו נבנה “פרופיל” ייחודי עבורכם, ננתח עסקאות, נסייע לכם בניהול מו”מ, גיבוש הצעה והגשתה עד לביצוע העסקה.
מניסיון רב שנים, אנו בטוחים כי הליך רכישת דירה אשר מתוכן ומלווה על ידי אנשי מקצוע, הנו אפשרי ומניב תוצאות טובות עבורכם.
צרו קשר או השאירו פרטים בטופס ונשמח לשוחח