הזדמנות מחודשת להשקעה רווחית, מתאגדים בקבוצות רכישה
נכתב ע”י: אלי דורון, עו”ד – ירון טיקוצקי, עו”ד (רו”ח)
ישראלים הרואים במשבר העולמי משום הזדמנות מחודשת להשקעה רווחית, מתאגדים בקבוצות רכישה לטובת רכישת נדל”ן אטרקטיבי והשקעות ברומניה, פולין ועוד
אחת התופעות להן אנו עדים באחרונה במשרדנו היא התחדשות התנופה של פעילות קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל”ן, הן בישראל והן בחו”ל. משרדנו מטפל בישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים וכיום – במחירים אטרקטיביים במיוחד – באמצעות קבוצות רכישה.
אחת התופעות להן אנו עדים באחרונה במשרדנו היא התחדשות התנופה של פעילות קבוצות רכישה קטנות וגדולות, לטובת רכישת נדל”ן, הן בישראל והן בחו”ל. משרדנו מטפל בישראלים החפצים להשקיע ברומניה, אשר לא בהכרח משתייכים לאלפיון העליון, לרכוש נכסים מהותיים וכיום – במחירים אטרקטיביים במיוחד – באמצעות קבוצות רכישה.
אותן קבוצות רכישה המטפלות על ידי משרדנו (הפועל ברומניה באמצעות הסניף המקומי שלנו שם), מקימות חברה רומנית, חברי הקבוצה מלווים לחברה הרומנית המוקמת על ידם את הכספים שהצליחו לגייס ולאחר שהחברה מתחילה להניב רווחים, מוחזרת הלוואת הבעלים ללא חיוב במס, תוך שהחברה הרומנית המוקמת על ידם נהנית משיעור מס חברות על הכנסותיה בשיעור מס אחיד של 16% בלבד. כמו כן, משרדנו ברומניה מעניקים לא רק שירותים משפטיים בהקמת החברה הרומנית ובביצוע עסקאות נדל”ן, אלא גם עוזר לחברה הרומנית לעבור מכשולים רבים, אשר חלקם יצוינו להלן, לצורך השקעה נכונה ונבונה ברומניה.
משקיעים רבים חפצים להשקיע בשוק הנדל”ן הרומני, תוך שהם “מסתנוורים” מהפרסומים הרבים באמצעות המדיה הכתובה והאלקטרונית, שמזמינה כל משקיע פוטנציאלי לשים את כספו תוך הבטחה לתשואה גבוהה ומובטחת. מה שפרסומים אילו אינם מציינים כמובן הם את המכשולים שאותם משקיעים עלולים להיתקל, עוד בטרם ביצוע ההשקעה.
בכדי להאיר את עיניהם של קוראינו, לצד העתקת משרדנו הרומניים למשרדים החדשים והניסיון הרב של משרדנו במהלך השנים בליווי קבוצות רכישה בנדל”ן הרומני, החליט משרדנו לפרוש בפני קוראינו את היריעה אודות השקעה באמצעות קבוצות רכישה ברומניה, כמו גם את המכשולים שקבוצות הרכישה עלולות להיתקל בהם במהלך דרכם.
ראשית, מהי בכלל “קבוצת רכישה”? קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר אנשים לצורך רכישת קרקעות ו/או בניית פרויקטים של מגורים, באופן משותף.
המכשולים שבדרך – בהתארגנות בקבוצות רכישה יש יתרונות רבים, אך הדרך להגיע להצלחות מרשימות באמצעות קבוצות רכישה היא לא קלה:
1. חברי הקבוצה: בראש ובראשונה יש לאתר חברי קבוצה בהן ניתן לבטוח. לעיתים מתארגנות קבוצות רכישה ללא היכרות מוקדמת ועסקית בין חבריה, דבר העלול לגרום בשלבים מאוחרים יותר לסכסוכים המתעוררים רק כאשר חברי הקבוצה מתחילים להכיר זה את זה “תוך כדי תנועה”.
2. איתור הקרקע: בעיה נוספת וקשה, שהיא לדעת משרדנו המכשול העיקרי בהתארגנות קבוצות רכישה היא איתור קרקע בעלת פוטנציאל ממשי, במחיר אטרקטיבי.
3. אופן השימוש בקרקע: כפי שציינו קודם לכן, סכסוכים בין קבוצות הרכישה מתגלעים לאחר שכבר התארגנה הקבוצה ולעיתים רבות משרדנו נתקל בסכסוכים בין חברי הקבוצה באשר לשאלת השימוש שייעשה בקרקע. גם לאחר שקבוצת הרכישה השיגה מימון לצורך ההשקעה המיוחלת ולאחר מאמצים כבירים לאיתור קרקע, יש לקבל החלטה מושכלת ונכונה בנוגע לשימוש בה. לעיתים חלק מחברי הקבוצה סבורים כי יש להמתין זמן מסוים לאחר רכישת הקרקע, בכדי ששוק הנדל”ן יתעורר, יש הגורסים כי אסור להמתין ועיכובם של חברי הקבוצה האחרים גורמים נזקים והפסדים, יש הגורסים כי לא צריך לבנות על הקרקע אלא למכור אותה כפי שהיא וכו´.
4. אופן מימון ההשקעה: מחלוקת נוספת העשויה להתגלות בין חברי הקבוצה נוגעת לאופן מימון ההשקעה. בעוד משקיעים מסויימים עשויים לסבור כי יש לגייס משקיעים חיצוניים לקבוצה, יכולים חברים אחרים בקבוצת הרכישה שיסברו כי עדיף מימון בנקאי, על אף הקושי בהשגתו.
5. התקשרויות עם צדדים שלישיים: גם לאחר שסוכם מה לעשות עם הקרקע, ישנן מחלוקות רבות. כך למשל, כאשר קבוצת הרכישה מחליטה לבנות על הקרקע, ישנה לעיתים מחלוקת לגבי זהותו של קבלן הביצוע, הגורם המקצועי ההנדסי ועוד…
6. היבטי מס: רבים מחברי קבוצות הרכישה המתארגנות לצורך פעילות עסקית ברומניה, אינם בקיאים בשיטת המס הרומנית. תכנון מס מקדמי עשויה לחסוך לחברי קבוצת הרכישה כסף רב בהמשך.
אך בכך לא סגי. גם לאחר שמסתיימת הבנייה מתגלעות מחלוקות נוספות, למשל כיצד תחולקנה הדירות בין חברי הקבוצה ואם בכלל, באילו מחיר תימכר הדירה לחבר הקבוצה ואם בכלל, ועוד.
אין כוונתו חלילה לגרום לקורא לחשוש מלהתארגן בקבוצות רכישה. כוונתו להאיר את עיניו של המשקיע הפוטנציאלי לבעיות העלולות להתעורר במהלך הדרך וזאת, בהתבסס על ניסיון עשיר ורב שנים של משרדנו בטיפול בקבוצות כאלה.
רוצים להתייעץ או לקבוע פגישה? צרו קשר ונשמח לשוחח
077-5281188 או למייל Info@Grouo-Nadlan.co.il
צד לקבוצת רכישה? תכנן צעדיך!
נכתב ע”י: אלי דורון, עו”ד – ירון טיקוצקי, עו”ד (רו”ח)
האטרקטיביות הרבה, לכאורה, של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה, וההצעות לרכישת דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות מקבלן ולאור המצב בשוק הנדל”ן מתקבצות להן קבוצות רכישה לצורך פעילות נדל”ן. לרוב, קבוצות רכישה אלו מתארגנות על ידי גורם מרכזי אשר מניע את גלגלי השיניים בקבוצה, הוא המקבץ את חברי הקבוצה, דואג לרכישת הקרקע, לאישורים המתאימים, לתוכניות וכו’. פעילויות אלו של יוזם הקבוצה, עשויות בנסיבות מסויימות להתברר כחרב פיפיות…
לאור האטרקטיביות הרבה, לכאורה, של רכישת דירות במסגרת קבוצת רכישה, וההצעות לרכישת דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר דירות חדשות מקבלן ולאור המצב בשוק הנדל”ן מתקבצות להן קבוצות רכישה לצורך פעילות נדל”ן. לרוב, קבוצות רכישה אלו מתארגנות על ידי גורם מרכזי אשר מניע את גלגלי השיניים בקבוצה, הוא המקבץ את חברי הקבוצה, דואג לרכישת הקרקע, לאישורים המתאימים, לתוכניות וכו’. פעילויות אלו של יוזם הקבוצה, עשויות בנסיבות מסויימות להתברר כחרב פיפיות העלולה להוביל את הקבוצה לחבויות מס ניכרות.
במה דברים אמורים ? לא אחת כתבנו על הרצון העז של רשויות המס להילחם בתופעת קבוצות הרכישה אשר לדבריהן, לרוב אינן אלא עסקאות מכר רגילות באצטלה של “קבוצת רכישה” לשם תכנון מס. רשויות המס המתרעמות לנוכח סכומי המס הגדולים החומקים מבין אצבעותיהן, החליטו לאכוף במשנה תוקף את הוראות הבדיקה של עסקאות מסוג זה. במידה ותמצא עסקה שמהותה האמיתית הינה מכר רגיל, או אז תמוסה העסקה במלוא המס.
סעיף 2(1) לתקנות מס ערך מוסף (תכנון מס החייב בדיווח) וסעיף 2(13) לתקנות מס הכנסה (תכנון מס החייב בדיווח), עוסקים שניהם בהוראות חדשות שכל מטרתן למנוע ולמזער את תופעת “תכנון המס האגרסיבי”. התקנות קובעות כי על עסקאות בהן מתבצעת התקשרות לשם רכישת זכות במקרקעין לקבוצת רוכשים על ידי גורם מארגן, קיימת חובת דיווח לרשויות המס. בדרך זו מבטיחות לעצמן הרשויות נגישות קלה לבדיקת העסקאות ומהותן.
בכדי למנוע ספק מצד רשויות המס לגבי כשרות הפעילות של קבוצת הרכישה, יש לבנות את הקבוצה על פי מספר כללים אשר את חלקם ננסה להביא להלן:
1) על חברי הקבוצה להתגבש טרם רכישת הקרקע ואף מומלץ שיחפשו קרקע לבנייה יחד, ינהלו משא ומתן לרכישתה יחד וישלמו עליה יחד. התארגנות הקבוצה לאחר רכישת קרקע על ידי אחד מחבריה עלולה להוות מכשול חמור ועילה לטענה שמדובר בעסקת מכר. כמו כן, עדיף שכל חברי הקבוצה יחתמו יחד על בבקשה להיתר בנייה, כך ברור שהבניה – יצאה לדרך לאחר התארגנות חברי הקבוצה.
2) עדיף להוכיח שלקבוצה מכנה משותף בהתאגדות כקבוצה, למשל קבוצת חברים המעוניינים לגור באותו הבניין וכן להוכיח קיומו של אינטרס משותף בביצוע העסקה, להבדיל מאינטרס הכלכלי של מארגן הקבוצה העלולה להיות לרועץ.
3) ראוי שמארגן הקבוצה יקבל שכר על ניהול הקבוצה, התיווך והפיקוח באופן מוגדר על פי חוזה, החתום על ידי כל חברי הקבוצה. בצורה שכזו מבהירים לרשות שמארגן הקבוצה מקבל תגמול הולם עבור עבודתו החייב במס נפרד אשר משולם כדין.
4) עדיף לשכור קבלן ביצוע שאינו קשור לצד כלשהו בעסקה ואף לבחון מספר הצעות לביצוע הפרויקט. כך מנטרלים כל חשד של רשויות המס שבעסקה מעורב גורם קבלני המעוניין לגזור רווח עסקי הפטור ממס
5) יש להבהיר בהסכם ההתארגנות של הקבוצה, כי כל הסיכונים בעסקה, לרבות הסיכונים שברכישת הקרקע ובביצוע הבנייה עצמה, חלים על כל חבריה ולא על מארגן הקבוצה או על הגורם המבצע.
במקביל, על חברי הקבוצה לשים דגש למספר גורמים נוספים בטרם כניסתם לקבוצת רכישה:
1) מומלץ ביותר להכיר את הנפשות הפועלות בקבוצה, חברי הקבוצה תלויים זה בזה. ככל שההיכרות עם חברי הקבוצה רבה יותר (מלבד היתרון שמקנה היתרון בהוכחת מהות העסקה כפי שמתואר לעיל), הסיכוי לסכסוכים בין חברי הקבוצה, או סיכון של אי יכולת לפרוע התחייבויות מצד החברים, קטנים יותר.
2) יש לקחת בחשבון שברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה, אין בטחונות לפי חוק המכר (דירות), להבטחת השלמת הבנייה, להבדיל מעסקה לרכישת דירה מקבלן. לכן, יש להבטיח את זכויותיך במשנה תוקף בעזרת עו”ד אשר ישמור על האינטרסים והזכויות שלך אל מול כל הגורמים המעורבים.
3) יש לקחת בחשבון שמחיר הדירה הסופי אינו קבוע או ידוע מראש ויכול להשתנות בהתאם לעלויות הביצוע, עלויות ההיתרים, שינויים בתשומות הבנייה וכו’. כמו כן, לאור הבעייתיות המוצגת לעיל בהגדרת העסקה אל מול רשויות המס, תמיד קיים חשש שהעסקה לא תוכר כעסקה במסגרת קבוצת רכישה ולכן עלולה לחוב במס נוסף.
שמירה על העקרונות שלעיל, תגדיל את סיכויי הקבוצה להצליח, הן בפן המיסוי מול רשויות המס והכרה שלהן בעסקה כאמיתית והן מבחינת היחידים בקבוצה אשר יקבלו לבסוף את דירתם המיוחלת. במצב בו השוק מצוי נראה כי אין מקום לטעויות, לכן מומלץ בחום להיוועץ בעו”ד הבקיא בתחום המיסים, בכדי שיפרוש בפניכם את הסוגייה העולה על כל היבטיה.
נציין, כי מאמר זה אינו ממצה את הסוגיה שבנדון עד תום ומאמר זה אינו נועד לשמש תחליף לייעוץ משפטי ו/או חוות דעת משפטית.
רוצים להתייעץ או לקבוע פגישה? צרו קשר ונשמח לשוחח
077-5281188 או למייל Info@Grouo-Nadlan.co.il