התחדשות עירונית

על התחדשות עירונית בכללי

התחדשות עירונית נועדה לחדש את מרקמי המגורים בערים, ובכך לתרום לשיפור, שדרוג, חיזוק ומיגון מבנים, שיפור שכונות מגורים, תשתיות ושטחים ציבוריים. הפרויקטים השונים מקודמים על ידי גופי הממשלה ומוסדות התכנון השונים ויזמים פרטיים, ומהווים לדיירי המבנים הקיימים הזדמנות נפלאה לשדרג ולהשביח נכס קיים על ידי הרחבת הנכס ושדרוגו או הריסתו ובנייתו (פינוי בינוי) מחדש בסטנדרט גבוה יותר, ובכך לשפר את איכות החיים.

עבור משקיעים, איתור נכסים בפרויקטים של התחדשות עירונית היא אחת הדרכים להשקיע בנכס שעתיד להעלות את ערכו בצורה משמעותית. אולם, כדי לבצע השקעה נבונה, יש לבחון מספר פרמטרים חשובים, בגון מיהם הגופים שמעורבים באישור וקידום הפרויקט, תוכנית המתאר הקיימת בשכונת המגורים בה מעוניינים להשקיע בנכס, כמות הדיירים שחתומים על ההסכם, כדאיות כלכלית של היזם, התמורה לדיירים ועוד.

חשוב להבהיר, שהסכמת הדיירים לפרויקט התחדשות עירונית היא קריטית, שכן הם בעלי הזכויות של הקרקע, ולכן שום פרויקט לא יצא לפועל, אלא אם יש הסכמה של 68% מכלל בעלי הדירות בפרויקט.

קורס התחדשות עירונית בראיה מכלילה – היבטים תכנונים, משפטיים וחברתיים. תודה למנהל ההנדסה, המנהלת להתחדשות עירונית בעיריית חיפה, למוסדות האקדמאים – הטכניון ואוניברסיטת חיפה

הכנסו פה למידע נוסף

תוכניות להתחדשות עירונית

פינוי בינוי / בינוי-פינוי-בינוי

תוכנית פינוי בינוי כוללת הריסה של מבנה קיים והקמתו מחדש בסטנדרט בנייה גבוה ומשופר. ניתן ליישם תוכנית מסוג זה על ידי הריסה של מבנה ומתן תשלום עבור שכר דירה לדיירים עד למימוש סופי של הפרויקט (פינוי-בינוי), או לחלופין, בנייה של בניין חדש, אכלוס של הדיירים במבנה, ולאחר מכן, הריסה של מבנה קיים (בינוי-פינוי-פינוי).

חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה ותוספת בנייה

תוכנית מסוג זה נועדה לטיפול במבנים ישנים, ,אשר בראש ובראשונה מטרתה היא לעבות ולחזק את הבניין בפני רעידות אדמה. כדי למקסם את יתרונות התהליך ולתמרץ יזמים ודיירים, במסגרת הפרויקט משודרגים הנכסים הקיימים על ידי הרחבתם (ללא עלות מצד הדיירים) ונוספות קומות נוספות לבניין, כך שהיזם יוכל להציע את הדירות החדשות שייבנו למשקיעים.

3 מסלולים במסגרתם מתבצעת התחדשות עירונית

1. התחדשות עירונית – מסלול הרשויות

עם תמיכה ומימון של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הרשות המקומית יכולה ליזום פרויקט, לקדם תוכנית ולארגן את הדיירים. הכרזה על מתחם כמיועד להתחדשות עירונית לאחר אישור השר לבינוי ושיכון מעניקה לרשות המקומית פרק זמן של 6 שנים (עם אפשרות להארכה של 6 שנים נוספות) לצורך מימוש הפרויקט.

2. התחדשות עירונית – מסלול היזמים

יזמים פרטיים ודיירי מתחמים יכולים להתקשר ביניהם לצורך קידום פרויקטים של התחדשות עירונית. קידום התהליך תלוי בהם ומצריך אישורים של הרשות המקומית, ולאחר מכן של הרשות המחוזית. הכרזה על מתחם כמיועד להתחדשות עירונית מעניקה ליזמים פרק זמן של 6 שנים (עם אפשרות להארכה של 6 שנים נוספות) לצורך מימוש הפרויקט.

3. התחדשות עירונית – תכנית מתאר ארצית (תמ”א 38) לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

תכנית המתאר הארצית נועדה לחזק ולעבות מבנים קיימים על מנת לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה. פרויקטים מסוג תמ”א 38, כוללים הריסה של המבנה ובנייתו מחדש בסטנדרט בנייה גבוה או חיזוק המבנה הקיים, , חיזוק ועיבוי המבנה, וכן הוספת ממ”ד[ מרפסת, חניה ומחסן לכל דירה. היזם מרוויח על ידי בניית קומות נוספות, ודירות מגורים חדשות שהוא מוכר למשקיעים. מסלול זה הוא המסלול המהיר ביותר למימוש פרויקטים ובעל ההליך התכנוני הקצר ביותר.

השותפים לפרויקט - בכל פרויקט התחדשות עירונית 3 שותפים עיקריים:

הרשות המקומית –

מספקת שירותים לתושבי העיר, מקדמות פרויקטים ואחראיות לשילוב הבנייה החדשה בצורה מיטבית עם התשתיות הקיימות.

היזמים –

אחראים על בניית תוכניות במסלול מיסוי, אישורן, קבלת היתרים והוצאת הפרויקט לפועל. ככל שימצאו בפרויקט כדאיות כלכלית, כך יהיה להם אינטרס גדול יותר לקחת אותו על עצמם.

בעלי הנכסים –

אלו יכולים להשפיע על יזם או רשות מקומית לקדם או ליזום פרויקטים שונים. ככל שיהיו מאורגנים ומאוחדים, יגדילו את הסיכויים לקדם בהצלחה ובמהירות פרויקטים שונים.

3 דברים שחשוב לבדוק כשבוחנים השקעה בפרויקט התחדשות עירונית

1. מי מקדם את הפרויקט

כשמדובר בתוכנית מתאר ארצית, הסיכוי למימוש מהיר הוא הכי גבוה. כשמדובר ביוזמה פרטית, חשוב לוודא שהדיירים מאוחדים ושאין חילוקי דעות עם היזם או מקדם הפרויקט מטעמו.

2. האם מדובר בפינוי בינוי או בחיזוק ועיבוי המבנה

האופציה הראשונה מבטיחה את סטנדרט הבנייה הגבוה ביותר ושווי נכס גבוה יותר, אך עלולה להימשך פרק זמן ארוך יותר, בעיקר אם טרם אושרו התוכניות.

3. בדיקה האם היזם מוכר

האם ישנם פרויקטים שהוציא לפועל בהצלחה, האם יש לו יכולת כלכלית ליישם את תוכנית הפרויקט במלואה, לפני שמשקיעים בפרויקט, חשוב לבצע בדיקת כדאיות כלכלית מצד היזם, מה שיספק אינדיקציה באשר לסיכויי הפרויקט לצאת אל הפועל.

בשל מעורבות של גורמים רבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, חשוב מאוד להיעזר באנשי מקצוע כמו מומחים בליווי משקיעים, שיש להם ניסיון רב והיכרות עם שוק הנדל”ן בישראל, כאלו שיכולים לבחון כל פרויקט לפני ופנים ולהציע למשקיעים רק פרויקטים עם פוטנציאל רווח גבוה ומימוש וודאי.

יש לכם שאלה? רוצים להתייעץ? צרו קשר ונשמח לשוחח

מאות לקוחות מרוצים

הוועדה המייעצת

הוועדה המייעצת מורכבת משלוש צלעות המביאות תחומי התמחות שונים

ד"ר נחי פינקלשטיין

יוזם האתר ומנהלו הוא ד"ר נחי פינקלשטיין, הפעיל שנים רבות בתחום השיווק, הנדל"ן, פיתוח עסקי וסחר ומשמש בין השאר "מסנן" העסקאות והיזמים הראויים להופיע באתר.

דני בראל

דני בראל, בעל ניסיון עסקי ומקצועי רב בתחומי מערכות מידע ומערכות ניהול סיכונים. דני בראל בוגר אוניברסיטת חיפה בתכנית ניהול נדל"ן ושמאות מקרקעין ובעל תואר MBA מאוניברסיטת בר אילן.

אמיר פישלר - שמאי מקרקעין

אמיר פישלר, בן 36, כלכלן , שמאי מקרקעין ומוסמך בהצטיינות במנהל עסקים, עבד באחד עשר השנים האחרונות בקבוצת החברות שבבעלות מוטי זיסר, בהן כיהן כסמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברת אלביט הדמייה וכסמנכ"ל הנכסים בישראל של קבוצת אירופה ישראל. בין יתר הפרויקטים בהם עסק, טיפל גם מגדל אירופה ישראל, במרינה בהרצליה ובמגוון רחב של פרויקטי נדל"ן במדינות מזרח אירופה.